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Grund-/Immobilienerwerb in der Slowakei

15.10.2006

Das Grundbuch ähnelt sehr dem österreichischen Grundbuch und bietet entsprechende Sicherheiten.

Eine besondere Form der Sicherheit für den Immobilienerwerber stellt das so genannte Realitätenakkreditiv dar. Unter einem Realitätenakkreditiv ist ein Vertrag (laut § 682 des Handelsgesetzbuches) zwischen dem Käufer und der Bank zu verstehen, wo die Bank sich verpflichtet, die vom Verkäufer vorgelegten Dokumente aus der rechtlichen Sicht zu beurteilen.

Falls diese beurteilten Dokumente, die meistens das erworbene Eigentumsrecht des Käufers beweisen, rechtlich in Ordnung sind, wird die Bank den vom Käufer erlegten Kaufpreis, zugunsten des Verkäufers auszahlen.

Eine Alternative zu dieser Abwicklung eines Immobiliengeschäftes ist eine notarielle Aufbewahrung des Kaufpreises. Der öffentliche Notar verpflichtet sich, den Kaufpreis erst nach der Vorlegung der vereinbarten Dokumente (wie Eigentumsblatt, welcher das Eigentum des Käufers beweißt, etc.) auszuzahlen.

Seit dem 1.1.2005 entfällt die Grunderwerbsteuer. Es gibt aber eine Immobiliensteuer, die von den Gemeinden verrechnet wird. Je nachdem, ob die Gemeinden eher Investoren anlocken oder Steuern einheben wollen, ist diese Steuer sehr unterschiedlich hoch. Die Gemeinden müssen mindestens 1 Krone (0,03 €) pro Quadratmeter einheben.

Einkommensteuer wird fällig, wenn man die erworbene Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf Gewinn bringend verkauft. Leasing ist Anfang 2005 steuerlich attraktiver geworden: Der Leasingnehmer kann seine Investition schneller abschreiben - in zwölf statt bisher 20 Jahren.

Viele Grundstücke - vor allem auf dem Land - sind sehr zersplittert und haben oft mehrere Eigentümer. Damit man nicht z.B. mit dreißig verschiedenen Eigentümern je einen Vertrag schließen muss, gilt es, bei der Wahl des Standorts auch darauf zu achten, mit wie vielen Verkäufern man verhandeln muss.

In der Slowakei gibt es getrennten Erwerb von Grundstück und Gebäude, das heißt "superficies solo cedit" gilt nicht. In Österreich gilt der Grundsatz "superficies solo cedit", wonach Gebäude unselbständiger Bestandteil des Grundstückes werden, daher dessen (rechtlichem) Schicksal folgen und somit der Eigentümer der Liegenschaft auch Eigentümer des Bauwerks wird. Wer ein Grundstück mit einem Gebäude kaufen will, muss also unter Umständen auch mit zwei Verkäufern einen Vertrag abschließen.

Die Katasterämter sind in mehreren Städten ziemlich überlastet. Oft sind sie nicht in der Lage, die 30-tägige Frist (in schwierigen Fällen 60-tägige Frist) für eine Eintragung einzuhalten. Beschränkungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer ergaben sich in der Slowakei bislang aus dem Devisengesetz {Gesetz Nr. 20211995 Slg.}.

Devisenausländer durften danach nur in eng begrenzten und für Unternehmen regelmäßig nicht relevanten Fällen, Immobilieneigentum erwerben.

Mit der Novelle des Devisengesetzes (Gesetz Nr. 45612002 Slg.) können ab dem l. Mai 2004 Devisenausländer (natürliche und juristische Personen) grundsätzlich unbeschränkt Immobilien erwerben.

Davon ausgenommen bleiben für Bürger aus Drittstaaten (Nicht-EU-Bürger) Grundstücke, die im sog. Pol´nohospodársky pôdny fond (Landwirtschaftlichen Bodenfonds) und im Lesny pôdny fond (Forstwirtschaftlichen Bodenfonds) geführt werden und sich im Außenbereich (auch als "Extravilan" bezeichnet, ist eine Fläche, die sich außerhalb der bebauten Flächen der Gemeinden befindet.) befinden, etwa Ackerland, Wiesen, Weiden, usw.

Diese Grenzen sind von der Gemeinde festzustellen und betreffen sowohl Gemeindegebiet als auch Privatbesitz. Nach Aussage von Dr. Horvath, Rechtsanwalt in Bratislava, ist es theoretisch möglich, dass die Gemeinde ein Grundstück zu einem Extravilan erklärt. Es wird aber in der Praxis eher umgekehrt vollzogen, da die Gemeinden interessiert sind Investoren anzulocken. Ebenfalls ausgenommen bleiben Immobilien, die durch besondere Vorschriften, wie etwa das Wasserschutzgesetz, geschützt werden.

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