Immobilienkauf in Spanien

Als erster Schritt ist ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch anzufordern. In weiterer Folge wird ein schriftlicher Kaufvertrag in Form eines spanischen Notariatsakts (auch in einem spanischen Konsulat im Ausland möglich) zu erstellen. Dafür ist vorzulegen:

• Identitätsnachweis der Vertragsparteien bzw. Vollmachten
• Eigentumsnachweis durch Verkäufer
• Nachweis über Zahlung des Kaufpreises im Rahmen der Investition
• Entrichtung der Grundverkehrs- oder Mehrwertssteuer und der Stempelgebühren.

Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist, also kein Liegenschaftsverwertungsunternehmen, fällt die Grundverkehrssteuer in der Höhe von 6 % (oder 7 %, je nach Region) an, unabhängig von der Art der Liegenschaft.

Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, gilt:

• Bei Übertragung von Bauland und neuen Gebäuden: MWSt. 16 % plus Stempelgebühr zwischen 0,5 % und 1,5%.
• Bei Übertragung von landwirtschaftlichem Boden (Nicht-Bauland) und bereits genutzten Gebäuden: Grundverkehrssteuer oder MWSt. MWSt. ist anzuwenden, wenn der Käufer Unternehmer ist, und der Verkäufer es vorzieht, MWSt. anstatt die Grundverkehrssteuer zu entrichten.

Die Eintragung des Eigentums im Grundbuch sollte unverzüglich erfolgen, um die Käuferrechte gegenüber Dritten zu schützen.

Kosten des Immobilienkaufes:

• Notargebühr je nach Vertragssumme zwischen 1,5 % und 0,03 %.
• Eintragungsgebühr je nach Vertragssumme 0,4 % für Beträge bis EUR 6.000,- danach fallend bis 0,02 % für Beträge über EUR 600.000.
• Gemeindesteuer (bis 30 %) auf den Wertzuwachs der bebauten oder bebaubaren Liegenschaft seit dem letzten Eigentümerwechsel. Bei bedeutenden Investitionen kann die Steuer auf Antrag der Gemeinde erlassen werden.
• Grundsteuer wird jährlich eingehoben und vom Katasterwert ab Kaufdatum berechnet.
• Grundverkehrs- und Mehrwertsteuern siehe oben.

Immer wieder kommen zu mir Mandanten die beim Immobilienkauf regelrecht reingelegt wurden. So geschieht es, dass grössere Immobilien unglaublich günstig angeboten werden, die Opfer von dem Angebot benebelt und dem Betrüger gedrängt, einen Optionsvertrag abschliessen und eine 10 % Anzahlung leisten. Letztendlich stellen Sie dann fest, dass die Immobilie überhaupt nicht dem Verkäufer gehört. Der Täter ist dann aber schon meist nicht mehr auffindbar oder dessen Firma insolvent. Sollten Sie ein solches Schnäppchenangebot erhalten, informieren Sie sich zunächst genau über die Person oder Firma die Ihnen dieses Geschäft anbietet. Vor allem sollten Sie sich genaustens im Grundbuch über den Eigentümer informieren. Sowieso sollte ein Optionsvertrag dann erst abgeschlossen werden, wenn alle Punkte klar sind, da dieser für den Notarvertrag bindend ist.

Es ist überhaupt wichtig, dass vor dem Immobilienkauf das Grundstück oder die Immobilie genaustens überprüft wird. Es geschieht leider oft, das notleidende Immobilieneigentümer arglistig schwere Mängel an dem zu verkaufenden Haus verschweigen oder sogar verstecken. Wenn diese Mängel dann aber sichtbar werden, ist es oft zu spät, da die Verkäufer oft nicht mehr solvent sind.

Es ist daher äusserst wichtig vor einer solchen grossen Investition das Grundstück und vor allem eine Immobilie, einem genauen Substanz- Zustands- und Rechts- Check zu unterwerfen.
Die Bausubstanz und der Zustand der Immobilie können sowohl von einem Gutachter als auch von einem Architekten geprüft werden. Oft treten bei nicht unbedingt alten Häusern auf den Balearen aufgrund der hohen Luftfeuchtigkeit starke Feuchtigkeitschäden und Pilzbefälle auf. Diese sieht der normale Käufer nicht, da sie einfach übermalt werden.

Ich hatte sogar einmal einen Fall, da hatte der Verkäufer einfach eine Sauna vor die komplett pilzbefallene Häuserwand gebaut. Der Käufer freute sich zwar über die Sauna , wunderte sich aber dann sehr schnell , dass er immer Pickel vom saunieren bekam. Dies hätte bei einem guten Vorabcheck durch einen fachlich qualifizierten Gutachter vermieden werden können.

Auch von der rechtlichen Seite sollte einiges geprüft werden. Denn es ist doch etwas störend wenn der stolze Käufer einer teuren Finca beim Frühstück auf der Terrasse sitzt und der Nachbar mit dem Traktor voller Jauche grinsend jeden Morgen direkt an ihm vorüber fährt, da er ein Wegerecht über die Finca hat.
Auch sollte geprüft werden, ob der Anbau der Finca legal ist, damit es hier keine grösseren Strafen vom Rathaus gibt. Ein Jurist sollte daher die Immobilie auf Wegerechte und weitere Belastungen abklopfen. Auch sollte er prüfen, ob Baugenehmigungen und wichtige Dokumente vorhanden sind. Oft ist auch der Pool ohne Baugenehmigung errichtet worden, obwohl diese notwendig ist.

Bei Grundstücken in Naturschutzgebieten oder an der Küste gelten ebenfalls besondere Vorschriften, die unter Umständen eine Bebauung nicht erlauben oder einschränken. Deshalb muss geprüft werden, ob die Immobilie in einem Spezialgebiet liegt.

Letztendlich sollte man sich immer Rat einholen bevor man zuschlägt, da man sehr viel Geld investiert. Denn Urlaub auf der eigenen Landfinca ist zwar schön, aber nicht, wenn einem das Frühstück verdorben wird oder beim saunieren Pickel wachsen.